京、深、沪房价虚高的五大因素

京、深、沪房价虚高的五大因素
  
  自04年以来,国内各大中城市的房地产价格一路攀升,居高不下,业内外众多有识之士纷纷发表平抑房价的高见,国家有关部门也一再出台调控政策,但始终未能将居高不下的房价平抑下来,这让一些原本渴望政府出台政策后使房价有所回落后再出手购房的老百姓大失所望。
  
  
  
  
  
  
  那么,决定一个像中国这样人口大国的经济总量的因素是什么呢?制造业?农业?服务业?还是像喂养的生猪总量占全球总量的50%?答案显然不对。要提升中国的经济总量的捷径之一便是合理的“高房价”。高房价对于中国这样一个人口大国来说,在提升一个国家的经济总量中可谓举足轻重。即使在欧美日韩等发达国家,可以说房地产在国民经济中起着不可替代的重要作用。而我国有商业银行投放给房地产业的贷款总额高达4.5万亿,另加上巨额的正规或非正规的国外银行资本与民间资本对于房地产市场的大力支撑,就可以充分说明这一点。
  以80年代初中期的日本经济总量而言,显然还不能跟当时的英国、德国等老牌工业大国为主体的欧盟相提并论,但由于80年代末日本房地产价格的飞涨,使得当时日本经济中含有的所谓房地产泡沫因素,到80年代末地产和股市泡沫出现崩溃前,日本的经济总量一下超越欧盟跃升为世界第二大经济实体,尽管后来的股市和地产的崩溃使得日本连续多年负增长,其股市总值迄今为止仍不及当时,但日本国作为全球第二大经济实体的地位却仍然没有被颠覆。这其中虽然令一些中产阶层人士在经济上破产,但日本政府的国际经济地位却得到大大提升。
  当然,政府虽然不能让房市彻底崩盘,但调控措施总是要不断出台的,有时用行政方式来干预土地供给,有时则可能让国有商业银行调整房贷规模或者提高房贷门槛。不过,这些措施的目的都只是为了让方式朝健康的方向发展,而不会让房价大幅下调。
  4、通胀与银行存款负利息因素催生的住房投资需求
  虽然目前楼市已经风险丛生,但对于相对过剩的大量游资而言,国内尚缺少充分的投资渠道和方式,所以,当银行利息不足以抵消其物价上升带来的货币贬值时,游资就会寻求有回报的投资目标物。而上海北京深圳等大城市因为接纳的大专院校毕业生人数及新增海内外移民数量较多,未来潜在的房地产需求旺盛的局面将持续较长时期,不愁没有富有人士来接手其优质房产的未来买家,所以投资者和投机商们均看好这些城市的中高档房产。而银行因为追求资金的稳定的回报,在近年来信贷和抵押贷款投放方向上都偏重于房地产市场。这样做的直接后果是几年来导致了银行业对农业和中小制造业资金支持力度不够,使得以猪肉为代表的必需消费产品价格上扬,造成了今年以来较高的通胀水平。而由于通胀高企,居民银行存款与物价上涨之间的差距增大,导致了较大幅度的负利率。老百姓希望自己的财富不会因货币的贬值而缩水,因此便盲目地选择购置房地产以求保值升值。这种本来非即时性消费需求而提前购置的情况,更加剧了房地产市场可供资源的紧张局面。这种局面在很大程度上是由于人们担心通胀造成货币贬值的因素所导致的。
  由于两年前国内银行贷款风险防范意识尚未树立,国内银行业征信制度建设进展缓慢,各家银行之间不联网,甚至互为壁垒,这都给外资投资者一人按揭多套房产带来方便。看到这些漏洞,国际炒家就开始多方贷款,用银行的钱来买房――把风险同银行捆在一起。部分外资炒房手法十分“凶狠”。比如,他们向银行贷款70万元买一套100万元的房子,然后很快将房子以150万元价格出手,再将回收资金投入市场并继续向银行贷款105万元。如此这般他们投入的初始资金其实很快就能套现,而且有可观的赢利,投资风险却全部押在银行。而随着这种“自买自卖”的炒作,房价也被不知不觉地攀上天价。89年日本房地产泡沫破灭后,大部分房子都烂在银行手里,造成银行的大量坏账,就是因为房地产市场风险同银行风险捆在一起了。现在国内的情况也很类似,所以国际炒房团认为中国政府在遏制房价过热中就会有所忌惮。这样,大量的银行资金便不由自主地进入了京深沪等地的房地产市场,成为推高房价的重要元凶。
  5、国际炒家的资本的入侵与银行资本支撑下的高售价
  国际炒家进入中国大中城市的房地产市场离不开外资银行的资金支持和几年前国内银行对外资购房的诸多优惠政策。国际炒家通常可以从银行贷出美元,然后结汇成人民币买房,或者直接用美元买房。那时候美元贷款利率远低于人民币贷款利率,所以炒家当时直接用美元投资房产的成本比国内投资者要低很多。
  
  房价就像充气氢气球,不可能永远上升
  房价的高下,就像是一个充气的氢气球一般。当气球中充满了氢气的时候,它就会不停地上升,直到它升到高空中空气稀薄而气压降低时,原来充注在气球体内的氢气会因为外面气压降低而使得内部压力增大,到内外压力打破了与气球的耐受力之间的平衡关系时,气球就会爆裂。房价处于上升阶段时的情形也是这样。当房产价格与市场承受耐力之间的平衡被打破时,房价就会不升反跌。
  1、近段时间来,对欧美金融界产生深远影响的次级贷款震荡,格林斯潘等美国经济金融界的巨头们也都预测美国房地产市场的价格将5%――10%的跌幅,但中国的股市和房市却似乎完全没有受到此番波动的影响,房价股价不降反升。为何没有对中国的房地产市场产生即时影响?对这个问题的解答也许是见仁见智,不过,我以为其关键的因素是中国经济的全球化程度尚在起步阶段。理由有二,其一是中国目前上属于静资本输入国家,资本的流入和流出尚存在很大的差额。这种差额中的一部分被违规投入到京深沪等地房地产市场中,对于房价的上升起到了推波助澜的作用。其二是中国大陆属于流通货币不可自由兑换的经济体,由于货币不可自由随意地流动,国内游资在购买海外资产方面还存在一些困难,中国政府和国民所拥有的海外资产所占的比例已然十分底下。这便是国内金融市场在国际上发生某些重大事件时,其反应往往要慢其他国家和地区很多的原因。一旦中国资本流出国门去购置了几乎与海外资本在中国大陆所购置的物业或投资同样巨量的规模时,由于资本的联动性,那时国内的金融市场就会与国际接轨基本上会与全球保持基本同步。
  
  
  这种风险释放的最后承担者,银行无疑将首当其冲。作为介入房地产市场最深的金融行业,各商业银行非常清楚自身的风险。据交通银行研究部的一份研究报告分析,近年来部分地区房地产销售价格上涨较快,容易导致市场价格过分偏离其真实价值,从而产生泡沫。一旦遭遇金融危机,经济增长趋势将被迫中断,并引起房价下跌。作为银行抵押物的房产价格也将大幅缩水,这会给银行带来不小的损失。报告还指出,“假按揭”已成为个人住房贷款最主要的风险源头。
  
  

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