澳洲房产与中国房产的风险性差异(转载)

  
  空置率(vacancy rate)
  空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。它是衡量一个国家房地产产业是否健康的标准之一。按照国际通行惯例,商品房空置率在5%---10%之间为合理区,商品房供求平衡,有利于国民经济的健康发展;空置率在10%---20%之间为空置危险区,要采取一定措施,加大商品房销售的力度,以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行;空置率在20%以上为商品房严重积压区。
  下面是几组数据参考:
  2014年2月末,上海商品房空置面积由2010年初的735.46万平方米扩大至1211.75万平方米,空置面积扩大了近一倍,其中商品住宅空置554.07万平方米。从空置年限看,空置一年以下的商品房面积为652.55万平方米,占全部空置面积的53.9%;空置一年以下的商品住宅333.49万平方米,占全部商品住宅空置面积的60.2%
  北京市公安局人口管理总队发布的数据显示,截至目前,北京已基本建成全市房屋标准地址数据库。据悉,该数据库共采集录入的房间量为1320.5万条,其中381.2万套空置,以此计算,北京空置房比例高达28.9%.
  空置率在10%-20%便是空置危险区,上海的是60.2%,北京的压根就不敢按面积算,算的是空置房/总房数。官方统计,全国空置房起码需要42年才能消化。也就是说按照正常的经济体制,在42年内,房价就算不跌,也没有理由继续上涨了。以澳洲最大的城市悉尼为例,空置率是多少呢? 1.6%―1.8%浮动。
  上文提到,30%的澳洲人租房住。因此,在澳洲买房,完全不会担心租不出去。因为一百套房子里只有一两套房子没人住,也许还是极为偏僻的个例。
  对于留学生而言,多数人都有过租房的经历。数十人排队抢一套房子的盛况并不鲜见。人多房少,供小于求,这就是澳洲各个城市乡镇的真实情况。
  租金回报率 ROI (return on investment)

  买卖体制不同
  澳洲历史不长,制度却很严谨,大部分沿袭了英国的传统。这体现在各个领域,包括房屋买卖市场。比如说第三方制度。业主Vendor和买家Customer是不会见面的,整个买卖过程都将通过第三方――中介Agency完成。在买卖双方的律师配合下,由中介为双方交换合同。当然,联系律师、邀请broker帮助贷款等一系列繁琐的工作也可以委托给中介来做。甚至,因为中介有较大的bargain power(集合买家,相当于团购),有时可以向开发商为买家争取利益。
  在澳洲,要想进入房地产市场,哪怕只是做拿钥匙开门带人看房子的工作,也是需要职业资格认证的(Real Estate Registration Licence),这一点于国内相比有很大区别。
  随着职位的提升,权利变大,还要强制性的接受相关课程的再教育,考取各种证书。入门的Licence主要是培训职业道德和法律的相关知识,课程为期一周,加上考试直至Fair Trading下发执照,总共要两至三个月的时间。正规培训的费用大概为700澳币左右,课上会有很多案例分析。中介进入公司以后往往还有三个月到半年的培训期,因为现代人对中介的要求越来越高,不但要掌握房产知识,还要对财务、经济、结构、材料甚至风水有所了解。
  在澳洲买房的过程也和国内是不同的。澳洲的楼盘项目通常是从DA(development approval)审批下来就开始卖。开发商边盖边卖,越卖越贵,等到盖好的时候房子也卖的差不多了。所以如果你想买价格合适的新房子,看到的往往就是大楼模型、模拟图、户型图和工地…先付一定数量的订金,之后付房款的10%(首付的10%,会直接存入律师信托银行账户,任何人都无权动用,这就在很大程度上为购房者规避了风险),建好以后再付10%,这才看到自己房子实际长什么样。基于以上程序,在项目的初期购买房产往往好后期再购买,因为有更多的楼层、户型选择,开发商也会给一些好的优惠政策。当然前提是选择值得信赖的开发商。

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