【投资】澳洲物业管理权生意讲座(三)

  澳大利亚昆士州!
  物业管理权是昆士兰的骄傲,也是昆州人的一种生活方式
  除了大经济环境、地域环境,投资物业管理权需要考虑的内部因素也很多, 比如这个生意年薪多少,工作量多大,难度多高?这个生意圈所属小区租客素质,平均收入水平?管理权年限还有多久,多少小区捆绑在一起?多少业主居住在这里,多少业主委员会尤其是 是否居住在小区?整个小区的空置率多高,出租容易与否?经理人年薪的涨幅可能?收取的物业管理年费以及物业管理委员会的维修和管理基金是否健康?小区物业管理生意收入是否有潜力提高?现任业主团体委员会的管理体系是否完善,委员会经理的管理水平如何?所出售的生意包含些什么设备?等等等等...
  OK,今天我们继续和大家一起探讨有关物管权生意价值和购买流程方面的事项。在前面的讲座中我们提到:绝大部分物业管理权生意一般分为两个部分:经理人房产(Managers Unit)和管理权本身(Management Rights)。 相较于其他生意,物业管理权财务结构相对透明。决定生意价格的主要因素包括经理人物业价值以及投资生意的利润回报。而从签约购买物管权生意到正式投入运营的时间可能需要两到三个月。
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  物业管理权生意价格一般取决于经理人房产(Managers Unit)市场价格以及管理权本身(Management Rights)价值。经理人房产是一套特别的物业,因其可以用于设置办公场所和接待区域,价值一般较小区内其它同等的房屋高出5%-10%左右。管理权本身的价值大都通过“倍数”来衡量,体现出生意售价是年净收入的几倍,也就相当于投资回报率。比如倍数4 就意味着管理权售价是目前年净收入的4倍,也就是说投资回报率为25%,倍数5就等同于20%的投资回报率。也可以说,物业管理权“倍数” 是指生意价格与年净收入的比值。其公式是: (总购买价-房产价)= 倍数*年净收入。倍数的倒数就是回报率,为年回报率=年净收入/生意投资总额。
  在昆士兰州,目前此项生意的倍数一般在3.5到5.5之间,其数值的决定因素有可能是小区所处地理区域里的常住人口年收入,以及小区管理权年限和管理规模等的不同而有所变化。另外,物业管理权的类型也对”倍数“产生一定影响。长租型物管权因为其收入稳定,受季节变化影响较小,人员投入教少,管理相对容易,工作时间灵活,风险相对叫较小而备受银行贷款机构青睐,所以倍数相对短租型“倍数”教高。 短租型物管权,尤其是旅馆业,虽然可以收取更高的租费,但受到季节影响,出租率相对不稳定,风险也相较高一些。同时短租型投入的人员、工作时间、服务项目较多,致使“倍数”低,回报率却高很多。
  物业管理权基本购买流程!

  一. 会计审核 (Figures verification)-14天
  二. 法律尽职审查(Legal due diligent)-21tian
  三. 银行贷款审查(Financial Approval)-28天
  四. 物业经理人面试
  五 上岗前培训

  本 期 小 结
  下一期我们会继续深入探讨澳洲物业管理权生意,并将重点为各位朋友介绍物业管理权中常见的专有名词以及在物管权购买、运营中涉及到的各个相关部门,敬请期待!

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