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  多年前抱着闯一闯的目的,也是为了爱情,便义无反顾的来到澳洲,在拿到了会计,金融,贸易等多个研究生文凭后仅凭着兴趣加入了房地产这么个行业,本人多年从事与的澳大利亚的房地产及移民相关的工作,这么多年也帮助不少的国内投资者完成了置业以及移民等相关的工作。期间最让我深有感触的是自从2013年国5条之后,以及各地房地产的限购及税收政策出台,深切感受到广大国内投资者对海外房地产的热情。 可随之而来的问题是大部分的国内投资者对澳洲的房地产政策不了解,以及相关法律及政策的担忧。介于这个原因,我也有感而发,干脆做一个面对国内投资者的普及澳洲房地产知识的这么一个帖子。
  首先无论是哪国人都可以通过澳洲一个叫做FIRB(Foreign Investment Review Board)的政府部门递交申请用来进行对澳洲的投资,其中包括房地产投资,但澳洲政府为了防止过多的海外投资者的介入而以至于本地的楼市被炒作过热从而做了限制,只允许海外买家购买新房或者楼花,部分地区也称作为期房。从理论上来说,投资者只要持有12个月以上合法签证也可以获得批文用来购买二手房,但当签证到期,政府会要求投资者将房子出售。而作为本地的开发商通常也会对FIRB的名额做一个限制,因为由于澳洲劳动成本的高昂,大部分的开发商会向银行贷取高昂的贷款,而这个前提也取决于海外投资者以及本土投资者的比例,所以大部分的开发商只会出售一部分的楼盘给海外的投资者,这就是为什么好的楼盘会出现一房难求的局面。
  澳洲被誉为全世界房地产最公开透明的国家正是因为澳洲的法律对地产行业的有着非常严谨的制度,首先,作为买家如果与开发商签署了购房协议,买家需要支付房价10%作为首付支付给开发商建立的信托账户(Trust Account),这个信托账户是由澳洲的政府,律师,以及会计师共同监管的账户,而且强制规定在开发商在交房前不得动用其中的款项,如果有些缺乏信任的投资者也可以选择在澳洲的银行开户,将这10%存入自己的账户,然后通过银行出示一份bank guarantee,也就是我们俗称银行担保,也就是说银行证明你准备了这笔钱用于购买房地产或其他的产品。所以说不管用哪种方式,投资者的钱是非常安全且有保障的。澳洲楼花的首付只有房价的10%,直到交房时再做贷款,通常可以做到的贷款额度为房价的80%,也就是说在交房时只需要再支付10%即可完成交易。
  澳洲本土对建筑的施工质量以及施工安全的规范可以说是世界顶级的,其中少开发商甚至将对地基入桩的误差要求都必须以毫米计算,所以说通常在一个10层楼高70户的这么一个项目可能施工周期会在18月-24个月,这在许多国内投资者给我的反馈都是放在中国半年怎么也造完了. 其更本原因还是澳洲人对房屋的安全以及质量的精益求精。至于期间是否要支付利息这点与国内时完全不同的,国内的开发商要求购买楼花的投资者在支付30-50%的首付后立刻做贷款,期间产生的利息必须有购房者承担,而澳大利亚购买楼花再付完10%首付后期间没有任何利息,相反如果买家将10%存入信托账户,还会产生利息,这个利息通常会全部返还给买家或是和开发商一人一半,总而言之,在购买的房子交房前,买家不用支付任何利息。期间只有一个政府的印花税,这个费用的多少是根据购买物业的价格,性质而决定的。这笔费用的征收一般是在交换合同后的第15个月支付。
  海外人士可以贷款,而且由于澳洲本地,尤其是悉尼,墨尔本这两个城市房地产的稳定增值,以及银行给予这个投资的高度认可,可以说海外买家的贷款可以负责任的说是100%可以贷的,而且通常能贷款的比例能高达80以上,而且澳洲有一个职业称为Broker,我们俗称贷款经理人,专门负责帮助客户办理贷款产品的申请以及相关事宜,而这个贷款经理人不会向客户收取任何服务费,他们的收入是来自银行的佣金,所以每一个Broker都是会尽心尽力帮助客户完成贷款的需求,可以说是非常的方便省事。而选择贷款的种类通常和国内类似,有固定,浮动等不同的产品,唯一有区别的是,澳洲本土的投资者通常会选择只还利息不还本金的方式,这或许大家都会疑问这是为什么?其实原因很简单,澳洲的银行体系下有一种账户称为对冲账户(Offset account)。这种账户正如其名可以起到对冲的作用,这个账户的贷款利息和存钱利息是一样的。简而言之假设你购买了100w的房产,去掉支付的20%,也就是剩下的80w做了贷款,假设你另外还准备了20w作为打理房子的流动资金,你可以将这20w存入对冲账户,也就是说你的利息其实只有80-20=60w,银行只会将你的利息以60w来结算,这样的好处不言而喻,即满足一些人还本金的需求,从而减少贷款利息。另外这笔资金可以很灵活,随时动用,不受任何限制,无需向银行提交任何申请。这就是为什么90%的澳洲人会选择offset account的方式只还利息。
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