【投资】澳洲物业管理权生意讲座(二)

  澳洲黄金海岸!
  得天独厚的自然条件、旅游开发、人文资源、居住环境,以及2018年即将在这里举办的英联邦运动会...这所有一切,都让今日的黄金海岸必然地成为了世人瞩目的焦点,其结果也使黄金海岸,乃至整个昆士兰州成为海内外投资人关注的热点!
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  在上次讲座中我们提到:“物业管理权包含两个组成部分:物业经理人房产以及整个小区或楼房的物业管理权生意。”其中物业经理人是指物业小区管理中负责物业日常维护的现场经理(Onsite Manager)。而作为物业管理权生意组成部分的物业经理人房产是位于小区内、通常是靠近小区出入口位置的一套房屋,其功能就是为现场经理提供一个办公及生活的场所。这个房产一般都会比小区内其它相似房产的价值略高。另外,如果投资人日后出让该物业管理权生意时,该房产也必须一同出售。
  作为管理权生意的另一个组成部分,“物业管理权”实质是小区业主法人团体(Body Corporate)委派给物业经理人从事小区物业管理的行使权力。一般来讲,在业主与物业管理权购买人的协定中会涉及到两个方面的管理事宜:
  物业出租协议:根据物业类型的不同,物业经理人负责管理的物业中有可能部分或全部是作为对外出租用的,而这些出租物业的业主就可能委托物业管理经理代替他们具体负责出租及管理事宜,并将向物业经理支付租房佣金及管理费用。当然有些业主也有可能将此业务委派给小区外租房中介(Outside Agent),但是作为最了解物业情况并且可以及时应对各种突发事件的现场经理,有着外来中介无法相比的优势,因而更有条件获得业主的委托。
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  物业管理权主要类型包括: 长期居住型租约、短期度假型租约(含商业客户型租约),学生公寓型和加盟连锁型租约。这其中的任何一种类型又可以是现有的或者是将来的(Off the Plan),就如同房产销售中的现房或期房。对于现有的生意,因为有数据作为依据,相对来讲在买卖交易中更容易把握。而购买Off the Plan生意则需要更多行业经验。
  Short Term Letting 短租型管理权:短租型管理权可以简单分为两种:度假型(Holiday letting) 以及商业客户型 (Corporate letting)。度假型管理权所涉及的物业一般是旅游客人所选择居住的公寓式酒店或度假村,主要服务管理对象是旅游度假人士。这种住宿形式跟很多国人概念里的酒店不同,没有日常客房服务,只提供公寓式的居所,若客人需要额外服务都需要另外付费。商业客户型管理权涉及到的主要入住客户则是前来进行商业活动的出差人士,因此这种类型的管理权物业位置大都集中在城市中心,以满足这个特殊客户群的业务需要。
  短租型管理权在运作模式上类似普通酒店,但管理复杂程度及投资风险远比运营Hotel 或者Motel来得低。相较于长租型物业,短租型物业经理在业务扩展、市场推广及日常看护方面需要投入更多人力物力, 以保证房间的出租率维持在一定水平,为业主带来最大投资利益。选择短租型管理权,最大的优势是收入相对可观。一般物业短期出租几天的租金远远高于长租型的周租。因而在佣金方面,物业经理的收入相对比长租型来得高。另外,短租型有许多附加服务的收入,例如加床、清洁、景点门票、信用卡刷卡、网络或有线电视接入等等。相同规模大小,短租型管理权投资回报通常会是长租型的2 ~ 2.5倍以上,同时短租型物业因为租客的频繁出入,致使外来租房中介无法介入管理,进而对出租管理的物业数量(Letting Pool)比较有保障。

  本 期 小 结
  下一期我们会继续深入探讨澳洲物业管理权生意,重点介绍本来计划在本期讲座中推出的、有关物管权购买流程和生意价值方面的事项,敬请期待!
  微联澳洲原创

  我是Roy
  房产生意/物业管理权事宜

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