物业税空转方案中的“商业地产”指的是什么?商品房不算吗?

万能的百度百科是这样说的:
    商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式,从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。以办公为主要用途的地产,属商业地产范畴,也可以单列。国外用的比较多的词汇是零售地产的概念。泛指用于零售业的地产形式,是狭义的商业地产。
    商业地产规模也有大有小。规模大的商业房地产如shoppingmall项目,可以达到几十万、上百万平方米,规模小的商业房地产项目仅几百平方米,甚至更小。对于规模庞大的商业房地产,其经营多采用开发商整体开发,主要以收取租金为投资回报形式的模式;商业地产项目,可以打包上市,形成商业房地产金融;对于规模较小的商业房地产而言,大多数项目依然采取租金回收的方式,但国内目前很多商业房地产中住宅、公寓、写字楼等项目的底层和各类商业街、商品市场则采用商铺出售,零散经营的模式,这个模式存在后期经营管理的很大问题,大家投资的时候需要谨慎。
    第一种就是我们逐步认同的是“只租不售”,这一类通常把物业建成以后形成独立的产权,通常招商合作,以租金作为主要的收入来源,目的是什么呢?目前是通过产权形成之后,物业通过商业运营包装进入资本市场,获取良好的融资,这个金融市场一般来说有多次融资,第一次通常都是我们讲的银行的抵押融资;第二次可能经济评估会是我们现在讲的基金会、信用凭证等等这些融资,以后每次经过价值不断包装以后,融资不断的缩短,这是第一种模式。
    第一类我们把它称之为“沃尔玛”模式,这种模式比较典型的是业内所谓大腕“万科”模式,这种模式在不同的城市郊区,进行大规模的拷贝,产品极其单一化,目标客户极其准确,基本上是围着城市的白领阶层和一些中青年购物打造的,体制上也采取一个强制控制,并且有计划的在郊区进行开发。和提到沃尔玛一样,沃尔玛是全球最大的连锁商店,万科作为住宅代表性企业,走的也是这个模式,这是第一类。
    第三类我们叫做是精品店的模式。这类模式像万通一直在拼命的推行这个“美国模式”,它这种主要干什么呢?主要在少数高端的市场进行精品店的经营,就像我们一样,我卖的劳斯莱斯,可能一天就卖三辆,但是我的总营业额和利润是最高的,所以是走高端路线。
    招商先行或租售并举,这种情况下商业物业一般会升值;另外一种情况:只售不租或先售后招商,往往导致商业物业贬值,招商难度加大,开发商失去招商主导权,业主和入住商家无法得到期望的投资回报。
    所以天津的冯新总经理,将商业地产的操作模式分为二派:一派是杀鸡取蛋型,另外一派是养鸡生蛋型。
    一、招商难度远大于销售,佣金上要有侧重。
    而招商会难的多,一般来讲,选址的人都很熟悉区域租金和租赁的商业条款,租赁合同中对租金、物业费、空调费、取暖费、停车费、消防手续、装修手续、广告位、免租期、付款方式等都会有明确约定,而且大一些的商铺不是选址员能确定的,一般要报给地区经理、地区总经理、甚至商业总部总经理,其要亲自察看区位、房型,以及合同条件,然后才会确定。甚至这些高级职位的人,可能会亲自参与谈判。这时,开发商的招商专员相对商家选址人员来说,不如人家专业。这个谈判过程很长,难度也很高,有时十几个条件中,只要一个条件谈不拢,或者电力供应、结构形式、或物业服务内容有争议,就谈不成。
    二、招商人员在数量上要多于销售人员,要保持相对稳定。
    三、 招商要善于借助专业招商机构
    实际工作中,可以在招商部门中,专门设置代理行(中介)管理组,负责与之鉴定合作合同,和与其所带领的商户的谈判对接,这样,往往起到“借船出海”的重要作用。
    在商业地产开发过程中,除了上市公司,或者极少数对资金要求不高的开发商外,大多数对现金流有明确的要求,这就要求处理好售与租的关系。
    “带租约销售”就是招商在前,销售在后,又要将二者巧妙结合在一起,让他们成功对接,在操作中对招商部门和销售部门要求都很高,尤其是对营销总监,要求其比较全面,妥善处理好租房与业主的关系。
    社区商铺的概念和类型
    社区商铺的表现形式主要是1-3层商业楼或建筑底层,或者商业用途裙房。现在的社区商铺已经打破原来以铺位形式为主要形式的特点,铺面形式逐渐成为社区商铺的主流。(鉴于住宅底层商铺的特殊性,以及市场的关注程度,单独对住宅底层商铺做介绍)
    社区商铺主要用作人们生活密切相关的生活用品销售和生活服务设施等。零售型社区商铺的商业形态为:便利店、中小型超市、药店、小卖部、书报厅,及少量服装店等;服务型社区商铺的商业形态主要为:餐厅、健身设施、美容美发店、银行、干洗店、彩扩店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、装饰公司、幼儿园等。
    住宅底商的概念和类型
    按照第一章中对商铺的分类,住宅底层商铺,指位于住宅等建筑物底层(可能包括地下1,2层及底上1,2层,或其中部分搂层)的商用铺位。
    住宅底层商铺(后面,简称“住宅底商”)是目前市场极为关注、投资者热衷的商铺投资形式,很多房地产开发商充分认可建筑底层商铺的巨大价值,不仅避免了过去住宅底层不好卖的尴尬局面,而且获得了更大的投资收益。住宅底层商铺上面建筑将会带来的稳定的客户流,建筑底层商铺未来的客户基础将相对可靠,换言之,投资者的投资风险相对较小。
    住宅底层商铺的类型
    1、按照服务区间划分
    对于大型的住宅社区,底商主要以社区内部居民为服务对象。在功能设定上要结合小区业主的消费档次、消费需求、消费心理、生活习惯而设定。这样的店铺,投资少,风险不大,资金回笼也较快。
    2、按照市场理念划分
    按照住宅底商市场运做的特点,我们将住宅底商分为概念型住宅底商、潜力型住宅底商和商圈型住宅底商,共三种类型。下面,分别对它们加以介绍。
    概念型住宅底商,指开发商在开发过程中,注重突出项目的概念和主题包装。从以“欧式商业步行街”概念炒作成功的“现代城”、“欧陆经典”,到“珠江骏景”,再到“老番街”,住宅底商一改过去纯粹的配套服务功能。不过,为底商做主题包装只是第一步,后期对主题概念的实施和控制更加重要。新颖的主题包装无疑为项目增色不少,但决不应是开发商的制胜法宝。
    潜力型住宅底商,指具有巨大市场潜力的住宅底商项目。相对于借助炒作概念而走俏市场的概念型住宅底商项目而言,某些住宅底商无需炒作却也热销。原因主要是巨大的市场潜力使此类项目被众多投资者所看好。如位于亚运村的“风林绿洲”,由于与奥运村及奥运会场馆预留地毗邻,人气凝聚力强大,近几年内的市场潜力不容忽视,是难得的投资宝地。
    3)商圈型住宅底商
    商圈型住宅底商周边的商业已形成一定气候,,投资风险相对小,回报率高。不过,需要指出的是,成熟商圈内的住宅底商,虽然位置和人气占有绝对优势,但是,投资商铺的其他条件(如:楼层、格局、层高、广告位、硬件设施等)也十分重要。比如北京科技会展中心,其首层店铺的出租效果很好,虽然发展商也采取了如加修直通三层的手扶滚梯,将过街天桥与二层直接相连等措施吸引客流,但仍难弥补二层、三层在设计上的缺陷,部分店铺仍有空置现象。
    社区商铺的特点和影响
    1、零售型社区商铺
    零售型社区商铺的规模有大有小。其中,用作便利店、中小型超市的社区商铺规模较大,面积大的约1000平方米,小的约100平方米,药店一般面积在100平方米左右,小卖部面积甚至仅7,8平方米,书报厅面积可能更小,一般的社区很少有服装店,有的话,面积也会比较小,通常20-30平方米。
    零售型社区商铺的规划设计通常没有特殊的要求:3.5米的层高是基本要求;如果是做中型超市,规划设计时应考虑合理的柱距,避免柱网太密,影响使用效率。
    ▲ 商铺的形式
    ▲ 投资回收形式
    2、服务型社区商铺
    服务型社区商铺随着人们生活水平的提高,规模有逐渐增大的趋势。过去,社区商铺比较多的是小型餐厅、小型美容美发店、彩扩店、花店等,可是现在,餐厅的规模越来越大,大型专业美容美发院成为大型社区的重要配套,健身设施从无到有,并不断有知名品牌健身机构进入市场,包括幼儿园在内的其他服务设施都对商铺的规模有较高要求,1000平方米左右的商铺具有良好的市场空间。
    服务型社区商铺的层高也不能低于3.5米,柱网设计过程中要在设计安全可靠的前提下,最大限度实现柱子数量最少化,因为餐厅、美容美发、健身等设施对水、电、暖、天然气、排污、消防等有相关要求,规划设计过程中要对以上内容加以考虑。商铺投资者在做商铺投资时需要对此加以考虑,上述设施越完善,今后越容易出租。
    ▲ 商铺的形式
    铺面商铺不可能进行统一管理,尤其当采取出售投资形式的时候,开发商不可能在经营阶段,干预商铺投资者的投资形式或经营类型,在此情况下,如果社区商铺的规模太大,这种没有统一定位、统一经营理念的社区商铺项目将有可能面临经营困局。
    ▲ 投资回收形式
    从上面的分析可以得出结论,服务型社区商铺会逐渐成为商铺销售市场的重要品种。
    住宅底商的特点
    1、建筑形式特点
    需要指出的是,如果规划设计不够合理,住宅底商会一定程度影响住宅的销售。
    2、铺面、铺位类型
    有些开发商在进行住宅底商设计时,为了使其标新立异,在住宅底商有限的空间里进行了超越通常意义的底商开发,可能将此住宅底商项目开发成为规模较大的步行街,或别的形式,这些市场意义的创新,使住宅底商的概念复杂化了,无论是规模还是形式都要求开发商从更加专业的角度进行规划设计、定位等,否则,用普通底商的思维,去开发步行街、百货百货商场或其他商业房地产形式,会加大项目的风险。
    住宅底商作为社区商铺的一大类,也主要用作人们生活密切相关的生活用品销售和生活服务设施,其中零售型住宅底商的商业形态为:便利店、中小型超市、药店、小卖部、书报厅,及少量服装店等;服务型住宅底商的商业形态主要为:餐厅、健身设施、美容美发店、银行、干洗店、彩扩店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、装饰公司、幼儿园等。
    目前,越来越多的住宅底商的投资回收形态主要为底商出售形式,主要的投资者包括散户投资者和机构投资者。长期看来,机构商铺投资者会逐渐成为商铺购买的主力,这会影响国内商铺开发模式及投资模式。
  这样说商品房不算商业地产了?
  知道的说两句吧!!!

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