物业税短期恐难出台开征后将现房产抛售潮(转载)

[提要] 对于住宅物业税的开征,无论是财税专家、经济界人士还是房地产专业人士,几乎众口一词地表示,由于操作成本高,今年内开征几乎不可能,因而房地产短期内不会受到影响。在房地产模拟试点中,北京商业地产最有可能在2010年开征物业税。
  昨日,有媒体传出消息,今年税务部门将在全国范围内开展房地产模拟评税,物业税“空转”(模拟试点)将推广至全国。对此,本报记者致电国家税务总局新闻办公厅主任牛新文,他表示还不清楚有关报道内容,需要进一步了解再作回复。广东省地税局有关负责人则表示,目前还没有收到相关文件。
    专家:
    可能先对商业地产试点征收
    对于物业税的开征,无论是财税专家、经济界人士还是房地产专业人士,几乎众口一词地表示,由于操作成本高,今年内开征几乎不可能,因而房地产短期内不会受到影响。
    “既然说是今年全国推广"空转",就说明今年不会开征,对今年的房地产市场不会产生影响。”广州市社科院数量经济研究所所长欧江波昨天接受采访时表示。
    这一看法被多位专家认同。财政部财政科学研究所副所长刘尚希认为,在全国推广房地产模拟评税属于一种“摸底”性质,以便建立信息系统,离真正开征物业税还很远。
    中央财经大学税务学院副院长刘桓就认为,今年在全国范围内开征物业税的可能性还不大,但在局部地区试点对商业地产征收,还是很有可能的。
    兴业银行资深经济学家鲁政委认为,物业税的开征至少在近几年是不可能的事情,因为如果真如此,中国经济赖以生存的支柱即会人为地倒塌。
    不过,也有人认为今年会开征物业税。房地产营销策划人谢逸枫表示,“如果要等2011年或2012年,楼市基本上疯狂了,调控基本上达不到什么效果了。”
    难点:
    技术上可行操作成本太高
    刘尚希指出,物业税是小税种,但征税的操作成本很高,在目前个人收入差距比较大的背景下,还有很多问题需要解决,“比如现在市中心的房子评估价很高,但市中心其实还有不少回迁户、低收入人群,因为评估价高就要多缴税;而郊区的房子评估价低,缴税少,居住的却可能是买得起车的人。”
    他认为,除“技术上可行性”之外,还要考虑“经济可行性”,“建立信息系统后还要建立中介机构、仲裁机构等,还有一系列规章制度,光是委托中介机构作评估,就要花一大笔钱”。如果开征物业税按照房子的市场评估价征税,需要逐家逐户核定,还要考虑业主的收入情况,“比个税还难”。
  影响:
    一旦开征将现房产抛售潮
    不过,社会最关注的是物业税开征对楼市的影响?“在发达国家,都会对物业持有者进行征税,而且征得还比较重,以抑制投资者的需求。”欧江波表示。但是真正对房地产产生巨大影响,是在物业税从没有到开始征这一阶段,投资客会在这个时候集中抛售,货量增加,价格下跌,但是“这是比较短的一段时间,真正开征了,市场反而平稳了。
    目前,不少政府官员和专家都指出,只要在现有的房产税基础上作修改,就可以达到开征物业税目的。“就像燃油税费改革一样,也只是在原来的消费税成品油税目上作修改就达到了目的”,刘尚希说,“物业税将来也可能是这种情况”。目前的房产税属于财产税的一种,征税对象是房屋,房子用于商业经营、出租就要缴纳,但对于个人所有非营业用的房产免征房产税。刘尚希指出,只要将房产税征税范围扩大到个人非营业用房产即可。
    波及:
    对地产开发商直接影响较小
    不过,由于物业税主要是针对炒房的投资投机者,因此对开发商而言,直接影响较小。
    东莞某开发商负责人表示,物业税对开发商的影响是间接的,主要是防止捂盘,“但即使开征,税收成本也肯定会低于实际房价上涨所带来的收益,因此,能否打击捂盘,实际效果不会太明显。”他认为,征收物业税,会迫使一部分人放弃恶意炒房,减少非刚性需求,使房价逐步回归理性,但对开发商影响不大。
    物业税:
    又称财产税或地产税,主要是针对土地、房屋等不动产,要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款,而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。比如说公路、地铁等开通后,沿线的房产价格就会随之提高,相应的,物业税也要提高。
    “空转”方案各不同
    选取哪个未有定数
    从2003年5月开始,财政部和国家税务总局分3批在北京、辽宁、江苏、深圳、重庆、宁夏、福建、安徽、河南、大连等10个省区市和计划单列市的32个县、市、区开展了房地产模拟评税试点工作。财税部门目前已初步建立了房地产数据库,开发了若干套评税软件,形成了专家支持队伍,形成了“总体设计、分步实施”的物业税改革思路,取消了城市房地产税,统一了内外资房产税制度。
    刘桓透露,目前试点的城市当中都有不同的“空转”方案,最终选取哪个方案还不得而知。其中一个方案是,针对商业地产采取跟目前房产税一致的征税办法,即对于自用房产按房价原值的70%,乘以1.2%的税率计算,而对于出租用途房产按租金的12%计算。针对个人非营业性住宅,则区分为自住和投资两种,其中自住用途的免税,投资用途的(包括超过一定面积的,或者超过一套住房的)要征税,征多少还未明确,“但出于抑制投机的目的,税率不应太低。”
    刘桓呼吁开征物业税要先听证,“税负太重老百姓受不了,也打压了楼市正常发展;太轻却起不了抑制作用。”
    北京今年或对商业地产征物业税
    本报讯 (记者赵琳琳)昨天,就“今年税务部门将在全国范围内开展房地产模拟评税”这一消息,中央财经大学税务学院副院长刘桓接受本报记者采访时表示,物业税征收的想法实际上很早就有,北京曾经在2008年就计划征收,但由于奥运会以及之后的金融危机等原因,而被暂时搁置,“但方案是早已制定好的”。在房地产模拟试点中,北京最有可能在2010年开征物业税。
    刘桓介绍,政府开征物业税的设想是,第一步对商业地产征收物业税,第二步是扩大到对住宅进行征税,其中对非普通住宅和普通住宅的征税也有先后顺序。
    刘桓说,要把老百姓现在持有的存量房、住房从无税变成有税,影响会非常大。“就目前情况而言,我认为,对普通老百姓持有的房屋征税条件还不成熟,想征收有相当难度。”
    他分析说,成熟的条件包括,首先,房地产登记信息要准确,另外,在中国,要征收物业税恐怕必须考虑对居民的基本住房免税。“那么,什么叫居民的基本住房,是按照面积计算还是套数计算,如何进行区分有一定困难。”刘桓表示。

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