牛刀:从2013年开始中国房地产创富潮结束(转载)

  牛刀:从2013年开始中国房地产创富潮结束
  今日13:43
  ――在重庆邮电大学移通学院演讲之一

  尽管中国的改革开放从1980年就开始,但是,中国的第一轮财富的大爆发是与美元指数上线时一同起步的,这不仅仅只是一个历史的巧合,更不完全是一个偶然,而在内涵上是一种历史的必然。起码我是这样认为的。实际上美元指数建立时间比较早,但是,因为科技水平的问题,一直没有上线。当时的华尔街,有很多黄马甲承担的是为投资人进行交易的职责,因为当时还没有网络,交易所的交易由交易员来完成。电子技术的发展,使华尔街出现电子显示屏,才促使了美元指数在1985年上线,按照美国的财年来算,应该是1986年2月4日。这一历史性的时刻,决定了人类经济生活发生巨变。这是经济上的一个小拐点,不是大的变局。
  但是,花开总有花落时。经济的发展必然带来思想的活跃,因为世界的窗口一但打开,新的思想新的思维新的方法顿时涌进中国,用当时官方的话来说那就是,打开窗户把蚊子苍蝇都放进来了,那时,谁也不知道,官方的“蚊子苍蝇”究为何物,因为镀金时代大家都在赚钱,没有人会考虑很多。但是,不幸的是,因为经济的发展当时中国发生了通胀,这一次是中国改革开放发生的第二次通胀,第一次通胀是在80年代初期发生的,因为当时中国商品短缺,一遇到进口商品大家都去哄抢,当时,汇率是管制的,没有人有外汇,只有外汇兑换券,在黑市上都卖很高价钱,引发了商品价格的普遍上涨;这一次是通胀受害最大的是大学生,他们感受最深的就是学校食堂饭菜都涨价了,而很多人是穷人家的孩子,读书本来就没有钱,生活发生困难,怨气顿生。那时,腐败现象有一点滋生,不是很严重,两极分化更没有现在这么严重,物价根本没有出现过上涨,再说,前几年,朱德元帅的孙子都因为犯事被枪毙了,当时,朱德元帅已故,康克清大姐忍痛割爱大义灭亲,新闻出现在《人民日报》上。朱国华,1983年枪决,时住天津市和平区睦南道100号,其在此奸污女性三十人,时人目之为淫窟,临刑前昂首挺胸,按其首而复抬之,观者有言曰:“此真乃将门之后”。所以,那时,没有多少高官之后敢胡作非为。但是,当时的大学中风传一位高官子女开办皮包公司为自己谋利,立马要求反腐败,把事情越闹越大。恰恰在这时,柏林墙倒塌,东欧社会主义开始瓦解,给国内造成恐慌。在这里,我觉得有必要交代一下背景,当时的德国被称为东德西德,东西柏林只隔一堵墙,史称为柏林墙,是二战后留下来的产物。东柏林的统治者为了掩盖经济上的落后,对东德人民实行愚民政策,不断讲东德的经济增长超过西德,人民生活水平比西德高,并且,编造假数据欺骗公众,最著名的假数据就是劳动率水平在追赶西德,开始是东德只有西德的50%,逐年突破60%70%80%,在柏林墙倒塌前,东德统治者宣布劳动率水平是西德的80%,柏林墙一倒,真相大白,东德劳动率水平从来就没有西德的30%。所谓社会主义独裁国家,一贯是作假的。这和现在中国一样,将GDP拉的高高,将CPI降得低低,手法都是一样,作假。
  半年后,深圳股市开锣。这个股票暴涨,其实,就是一只养鸡股,只因为这个企业养的鸡销往香港,受到香港投资人的热捧,股价涨到68元人民币。这个老板突然想起这个老乡,满世界找,终于在一家香蜜湖傍边的餐馆找到这个老乡,让他将股票拿去兑现。这个老乡听完后一直在傻眼,很久很久才呆呆的说了一句话:一栋银湖别墅不见了。从此发傻,一直到现在。当时只要买到原始股,所有人都发大财,一辈子不用操心吃喝。而现在的中国股市,大家已经看见,已经成为权贵们的财富绞肉机,弄的所有散户大多数亏钱。这是中国资本市场的必然结果,本质原因就不用我多说啦。
  假设已有一套房,现在再以1万元/平米,投资一套总价100万元的新房,假设3年后房价涨到120万元再出售,扣除资金成本、利息、税费,自己还能剩多少纯利润?
  由于是第二套房,需要缴纳房屋总价3%的契税,即3万元。带电梯的房子,维修基金为120 x100=1.2万元。
  假设这套房3年后以120万元(双方各自付税)出售,买卖双方还要缴税费和中介费。若按差额20%征个税,个税=(120万-100万)x20% =4万元。营业税=120万x5.6%=6.72万元。中介费=120万x1.2%=1.44万元。卖家要缴的税费和中介费一共为12.16万元。(假设买家是首套房,买家要缴纳契税120万x1.5%二1.8万元,还要缴纳中介费120万x2.4%=2.88万元,买家一共要支付4.68万元)。综上所述,这套房的总投资成本及交易成本,累计为11.2万+12.16万=23.36万元。
  算下来,100万元买下这套房,3年后以120万元出售,不仅不赚钱还亏了3.36万元。
  那么,是谁在赚钱呢?一是政府和银行,在房产上不仅赚取土地出让金还有大量的税费,可以说占到房价的60%左右;二是开发商,大家也看到,中国能够上富豪榜的绝大多数是开发商,就知道他们享受垄断的暴利,具体我就不说了;三是地方官员加大了灰色收入,比例大约占房价的10%至25%,看区域和楼盘情况而定。炒房客有赚钱的,但是,大量的人已经跑不出来了,根本也无法盈利。
  至于国五条的推出,时机的选择是多么精妙,正是在美元上涨的同一天。为这个问题,我考虑了很久,联想起北京上海一系列的炒作,其实都是为了国五条做出铺垫。这次炒作北京房价上涨最早的人是贾康,身份是财政部税务研究所所长。这就很奇怪了,我和贾康尽管不是很熟,但是,都是中国人,也都是在中国许多城市天天飞来飞去的人,少不了大家常见面,也一同在中央电视台做过节目,印象中他并不是一个炒房客,也与他的身份不相符。那么,他出面炒作房价上涨是不是有别的什么目的?而且,他当时的炒作新闻在网上铺天盖地,一套房子一夜之间涨价70万传遍全国。
  事实上,当时,北京投机炒房也很严重。我的一个朋友是中南海卫士,在北京服役8年,也是北京户口,居然有一群炒房客找到他,用他的身份去炒楼,给他不菲的费用,这种行为俗称买“房票”。当他征求我的意见是,我让他一口回绝,不收炒房客的钱。这位卫士立马回绝了。这件事可以看出有多少人在北京挖空心思炒楼。还有一个天津的朋友告诉我,天津的炒房客七八个人正在互相凑钱去北京炒楼。还有一个浙江的出口企业老板,刚刚拿到一笔出口退税的资金,往年都要用这笔资金进原材料以便保证生产,但是,现在生意不好,一大笔钱放在这儿很难办,也准备去北京炒楼。就我一个人都知道周边的这些事,可想而知,有多少人准备去北京炒楼。现在,彻底断绝了他们念想。投机炒楼的风险无疑正在加剧。
  货币多了,在汇率自由浮动的环境下,对美元产生的一定是天量的贬值。那么,也就是说在未来的某一天人民币自由兑换后,一切就会体现出来。换一句话来说,如果现在储备美元,将来的收益就非常大,而且,远比黄金更加便捷,不存在无法兑换的问题,因为美元才是全球永恒的硬通货,起码在20年之内不会改变,并不是其他国家不想改变,而是无法撼动美元的储备货币地位。所以,将人民币兑换成美元将成为长期投资的选择,现在的6.2元也可能就是深圳当年的原始股,突然会翻几倍甚至几十倍。前苏联在解体前,一美元兑换2卢布直接跌倒20卢布,等于贬值了10倍。这个很能说明问题。中国的危机一旦爆发,最后的结果就是兑美元的贬值,而且,一定是天量的。

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